Kupić dom czy wynajmować mieszkanie?

Od pokoleń kupowanie domu uważano za kamień węgielny amerykańskiego snu. Jednak w ostatnich latach ludzie debatowali, czy kupowanie domu jest zawsze lepsze niż wynajem. “Wielu doświadczonych finansowo ludzi zaczyna zastanawiać się, czy ekonomicznie racjonalnie jest kupić dom startowy lub czekać i kupić ten wymarzony dom, w którym będą mieszkać 30 lat” – mówi Adheesh Sharma, wiceprezes ds. Strategicznych doradców Fidelity, Inc. .

Istnieją argumenty za kupnem i dalszym wynajmowaniem, w zależności od indywidualnej sytuacji właściciela domu do wynajęcia. Aby ułatwić zrozumienie tych zmiennych i ocenę własnej sytuacji, w tym artykule podajemy pięć ważnych pytań, które należy wziąć pod uwagę, podejmując decyzję o zakupie lub dzierżawie. Dodaliśmy także interaktywny kalkulator, który pozwala podłączyć własne liczby, aby zobaczyć różnicę, jaką kupowanie lub dzierżawa może mieć na długoterminowe finanse.

wynajembuy_popup300 Uwaga: Poniższe pytania zakładają, że jesteś w sytuacji finansowej, aby wybrać własność domu – z dobrym kredytem, ​​niezbyt dużym długiem, stabilnym dochodem i odpowiednimi oszczędnościami. Jeśli nie masz pewności, czy jesteś gotowy do zakupu, zobacz dwa poprzednie artykuły z serii Fidelity Viewpoints: “Czy jesteś gotowy na własny dom?” i “Ile domu możesz sobie pozwolić?”
1. Jak długo planujesz pozostać tam, gdzie jesteś?

Twoja planowana długość pobytu ma ogromny wpływ na to, czy ma sens kupowanie lub wynajem. Proces kupna i sprzedaży domu wiąże się z wieloma różnymi kosztami, z których niektórzy często przeoczają – włączając w to opłaty brokerskie, opłaty za oszacowanie, ubezpieczenie tytułu oraz opłatę za udzielenie kredytu hipotecznego. W przypadku zakupu domu o wartości 200 000 USD opłaty te wynoszą średnio 2 128 USD1

Im dłużej przebywasz w domu, tym więcej czasu musisz rozłożyć na te koszty. Jeśli sprzedasz w ciągu kilku lat, wartość twojego domu może nie docenić wystarczająco, aby zrównoważyć te opłaty.

Co więcej, prawie na pewno używałbyś kredytu hipotecznego na zakup domu. Hipoteka to pożyczka, którą musisz spłacić, a to może zwiększyć ryzyko.

Aby zmniejszyć ryzyko, ważne jest, aby pozostać w domu wystarczająco długo, aby zmniejszyć zadłużenie i pozwolić na znaczącą aprecjację ceny. “Jeśli planujesz pozostać krócej niż trzy lata, prawdopodobnie kupno domu okaże się decyzją o wątpliwej sytuacji finansowej” – mówi Sharma. Oprócz pokrycia kosztów zamknięcia zakupu i sprzedaży domu, będziesz również płacić podatek od zysków kapitałowych od sprzedaży, jeśli masz go na mniej niż dwa lata.
2. Czy ceny domów zawsze rosną?

Przed upadkiem rynku nieruchomości, który rozpoczął się w 2007 r., Wiele osób założyło, że ceny domów zawsze rosną każdego roku. Ale tak nie jest. Pęknięcie bańki mieszkaniowej pokazało, że ceny domów mogą ulec znacznym spadkom. Mediana ceny domu w Stanach Zjednoczonych spadła o prawie 13% w latach 2007-2009, spadając z 247,900 USD do 216,700 USD. Na niektórych przegrzanych rynkach, takich jak Las Vegas i Miami, ceny spadły aż o 62%, a 51% 2 z maksimum.

Zanim kupisz dom, zastanów się, jakie byłyby twoje finanse, gdyby wartość twojego domu rosła powoli lub wcale. Przy 3% rocznym wzroście ceny, dom za 250 000 $ będzie wart ponad 337 000 $ w ciągu 10 lat. Przy rocznym wzroście ceny o 1% wartość tego samego domu wzrośnie do zaledwie 276 000 USD w tym samym okresie.

Ceny domów, zarówno indeksy, jak i poszczególne domy, historycznie doświadczają mniejszych średnich rocznych wahań niż na giełdzie, ale ten pozorny brak zmienności może zamaskować inne ryzyka. Po pierwsze, wskaźniki cen mieszkań nie są dobrym wskaźnikiem potencjału wzrostu twojego domu. Powód: indeksy stanowią zbiór domów w szerokim regionie, podczas gdy rzeczywiste ceny domów zależą od wielu indywidualnych okoliczności związanych z lokalnym otoczeniem rynkowym i stanem danego domu.

Po drugie, w dłuższej perspektywie wprowadzenie zbyt dużej ilości oszczędności w pojedynczą, lewarowaną inwestycję (Twój dom) może być bardziej ryzykowne niż inwestowanie w zdywersyfikowany portfel inwestycyjny akcji i obligacji. Jeśli kupisz więcej domu niż potrzebujesz, duże spłaty kredytu hipotecznego mogą nie pozostawiać nic, co pozwoli zaoszczędzić na niespodziewane sytuacje awaryjne (np. Wydatki medyczne), emeryturę lub czesne (jeśli masz dzieci). “Kupujący, którzy koncentrują się wyłącznie na domu na idei domu jako inwestycji trzeba zrozumieć, że może to być bardzo ryzykowne “, mówi Sharma.
3. Czy wyrzucasz pieniądze na czynsz?

Popularnym argumentem przemawiającym za kupowaniem domu jest to, że właściciele budują kapitał wartościowy, który może zwiększyć ich długoterminową wartość netto. Natomiast płacenie czynszu przez wynajmującego każdego miesiąca wydaje się raczej wydawać, a nie oszczędzać. Ale kupujący, którzy koncentrują się wyłącznie na comiesięcznej spłacie kredytu hipotecznego w porównaniu z miesięcznym czynszem, mogą nie zauważyć dodatkowych, ukrytych kosztów posiadania.

Musisz obliczyć koszty podatków od nieruchomości, ubezpieczenia i regularnej konserwacji (w tym czasu i wysiłku właściciela domu). Wielu specjalistów zaleca budżetowanie co najmniej 1% wartości domu każdego roku, aby pokryć rutynową konserwację3. Istnieją również potencjalne nieprzewidziane wydatki, takie jak wymiana systemu ogrzewania lub dachu. A jeśli nie zaoszczędzisz wystarczająco dużo na 20% zaliczki, prawdopodobnie będziesz musiał dokonać płatności za ubezpieczenie hipoteczne, które dodatkowo zwiększają koszty posiadania domu. Ponadto, jeśli kupujesz mieszkanie lub dom jednorodzinny w planowanej inwestycji, najprawdopodobniej będziesz musiał wziąć pod uwagę opłatę za utrzymanie lub utrzymanie.

Kupujący liczący, że dom poprawi swoją wartość netto, powinni także upewnić się, że faktycznie budują kapitał w tym aktywach. Niska ocena kredytowa może zmusić Cię do zapłacenia wyższej stopy procentowej, a tym samym zapłacić więcej w odsetkach, co oznacza, że ​​Twój dom może potrzebować szybciej niż realistycznie mieć nadzieję na zwiększenie kapitału.
4. Ile zaoszczędzisz na podatkach?

Wielu nabywców zakłada, że ​​dodatkowe koszty związane z posiadaniem domu zostaną zrekompensowane przez oszczędności podatkowe wynikające z odliczenia odsetek hipotecznych. Zanim zaczniesz liczyć na te oszczędności, rozważ następujące czynniki.

Właściciele domów muszą wyszczególnić swoje ulgi podatkowe, aby otrzymać świadczenie. Ale przy średniej cenie domu w Stanach Zjednoczonych wynoszącej około 200 000 USD i oprocentowaniu kredytów hipotecznych poniżej 5%, odliczenie odsetek dla wielu właścicieli domów może być niższe niż standardowe potrącenie w wysokości 12 600 USD dla par małżeńskich, którzy wspólnie składają podatki, Sharma wskazuje na 4. Oznacza to, że możesz nie być w stanie nawet wykorzystać ulgi hipotecznej, jeśli ogólne wyszczególnione odliczenia są niższe niż standardowe potrącenie z twojej sytuacji.

Nawet jeśli kupisz drogi dom i spodziewasz się dużej miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego, jest jeszcze jedna uwaga: Twoja ulga podatkowa może się zmniejszać każdego roku. Typowy harmonogram amortyzacji kredytów hipotecznych przeznacza większość miesięcznych płatności na odsetki w pierwszych kilku latach pożyczki. Z biegiem czasu coraz więcej każdej miesięcznej płatności jest stosowane w odniesieniu do głównej pożyczki – co oznacza, że ​​płacisz mniej odsetek i otrzymujesz mniejsze potrącenie.
5. Czy porównujesz jabłka do jabłek?

Dokładne porównanie skutków finansowych wynajmu i kupna rozpoczyna się od uwzględnienia w całkowitych kosztach posiadania domu – nie tylko hipoteki w stosunku do płatności czynszu – jak również dokładnej oceny tego, w jaki sposób posiadanie wpłynie na twoje podatki.

Zamiast skupiać się tylko na miesięcznych lub rocznych kosztach decyzji kupna w stosunku do czynszu, zastanów się, która opcja miałaby większy pozytywny wpływ na twoje ogólne bogactwo pod koniec Twojego pobytu. Załóżmy na przykład, że całkowite koszty posiadania wyniosły 2 000 USD miesięcznie, a Ty możesz wynająć podobną nieruchomość za 1 800 USD miesięcznie. Możesz zastanowić się, w jaki sposób dodatkowe 200 $ miesięcznie mogłoby wzrosnąć, gdybyś zainwestował je w zdywersyfikowany portfel i porównał go z całym kapitałem domowym, który będziesz budować w tym samym czasie poprzez spłatę kredytu hipotecznego.

Porównanie szybkich czynszów vs. kuponów można przeprowadzić za pomocą stosunku ceny do czynszu. Wskaźnik cen do wynajmu jest obliczany poprzez podzielenie wartości krajowej przez roczną kwotę czynszu. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli stosunek ceny do wynajmu jest mniejszy niż 20, kupowanie może być lepszą opcją. Z drugiej strony, jeśli współczynnik jest większy niż 20, wynajem może być lepszy. Nie trzeba dodawać, że każdy stosunek lub porównanie ma sens tylko wtedy, gdy porównujesz podobne właściwości.

Jednak stosunek ceny do wynajmu jest po prostu regułą. Użyj kalkulatora Fidelity, aby rozpocząć testowanie własnych scenariuszy. W ten sposób, niezależnie od tego, czy zdecydujesz się kupić, czy utrzymać wynajem, możesz być bardziej pewny, że twój wybór jest rozsądny finansowo.

Ważne jest również zważenie różnic między właściwościami, które rozważasz. Na przykład możesz pomyśleć o wynajęciu mieszkania z trzema sypialniami w budynku wielorodzinnym w mieście lub zakupie nowego domu jednorodzinnego z podwórzem. Twoja decyzja powinna uwzględniać korzyści niepieniężne oferowane przez każdą nieruchomość, takie jak ważna przestrzeń na zewnątrz lub bliskość centrum miasta.