Jak wybrać kredyt hipoteczny: 5 czynników

Kupując kredyt hipoteczny, najpierw zastanów się, ile pieniędzy możesz sobie pozwolić na zaliczkę.
Twoje następne decyzje obejmują wybór dostosowanej stawki lub hipoteki o stałym oprocentowaniu i długości okresu pożyczki.

Zakupy nowego domu zazwyczaj oznaczają zakupy na kredyt hipoteczny. Ale istnieje więcej niż jeden rodzaj kredytu hipotecznego, a wybór najlepszego dla danej sytuacji może zaoszczędzić tysiące dolarów.

Po tym, jak zdecydujesz, na jak duży dom możesz sobie pozwolić i ustalisz najlepszy budżet miesięczny, czas odwiedzić pożyczkodawcę.

Oto 5 rzeczy, które powinieneś wiedzieć, zanim poprosisz o wycenę.
Wypłacanie pożyczki

Odpowiednia pożyczka to hipoteka, która spełnia określone wytyczne rządowe, a mianowicie kwotę, którą możesz pożyczyć. Limit pożyczek dostosowawczych jest różny w zależności od tego, gdzie mieszkasz, ale w przypadku większości Stanów Zjednoczonych maksymalna kwota, jaką możesz wypożyczyć w przypadku zgodnej pożyczki na dom jednorodzinny, w 2017 roku wynosi 424 100 USD. Federalna Agencja Finansowania MieszkaniowegoOpieka na nowej stronie internetowej.

Możliwe jest pożyczyć więcej, jeśli kwalifikujesz się do pożyczki jumbo. Pożyczka jumbo znana jest jako niesprawdzająca pożyczka i ma nieco inny zestaw wymagań niż zgodna pożyczka. Możesz potrzebować wyższej oceny kredytowej – FICO® Score wynoszącej 700 lub więcej – i mniej długu, niż pożyczkodawca wymagałby na przykład pożyczki dostosowawczej. Może być wymagane zaliczenie 20% zaliczki.

Innym rodzajem niewykonującej pożyczki jest pożyczka udzielona przez Federal Housing Authority (FHA). Pożyczki te mają nieco mniej restrykcyjne wymogi w porównaniu do zgodnych pożyczek i pożyczek jumbo. Są one przeznaczone dla osób kupujących produkty po raz pierwszy, osób, które mają mniej niż doskonały kredyt lub kupujących z niskimi opłatami. Minimalna wymagana zaliczka wynosi 3,50% i możesz kwalifikować się do kredytu hipotecznego FHA z oceną kredytową 580 lub wyższą. Istnieją limity na kwotę, którą możesz zaciągnąć również z kredytu FHA, ale zależy to od lokalizacji. Pożyczki FHA również są bardzo różnorodne.
Prywatne ubezpieczenie hipoteczne lub kredyty typu piggyback

Odkładanie co najmniej 20% kwoty pożyczki jest idealne – ale jeśli nie możesz wymyślić 20%, to nie jest zerwanie umowy. W dalszym ciągu możesz otrzymać pożyczkę, ale prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić za prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI), które może być kosztowne z czasem.

Koszty PMI różnią się w zależności od kwoty kredytu, terminu pożyczki, zaliczki, wyniku kredytowego, a nawet wybranej przez Ciebie firmy ubezpieczeniowej. Koszt zazwyczaj waha się od 0,25% do 2% salda kredytu każdego roku. Ogólnie rzecz biorąc, wyższa zaliczka jako procent wartości domu często przekłada się na niższą stawkę na PMI. Na przykład, jeśli masz tylko 5% zaliczki, PMI twojego kredytu prawdopodobnie wyniesie 2%; z 15% zniżką, PMI twojego kredytu może wynosić zaledwie 0,50%. *

Dobrą wiadomością jest to, że ostatecznie możesz pozbyć się PMI. Kiedy niespłacony bilans kredytu spadnie do 80% ceny zakupu w domu, możesz zażądać anulowania ubezpieczenia. Pożyczkodawca powinien automatycznie anulować PMI, gdy saldo twojego kredytu spadnie do 78% ceny zakupu, zgodnie z wymogami ustawy o ochronie właścicieli domów. Innym sposobem, w jaki możesz anulować PMI, jest wzrost cen – jeśli twój dom ceni sobie wartość, stosunek kredytu do wartości maleje. Sprawdź u swojego pożyczkodawcy, czy pozwala na anulowanie PMI z powodu rosnących wartości rynkowych.

Płacenie za ubezpieczenie hipoteczne nie jest jedyną opcją, jeśli nie otrzymasz 20% zaliczki. Innym rozwiązaniem byłoby zaciągnięcie pożyczki na piggyback w celu sprowadzenia zaliczki do 20% ceny zakupu. Pożyczka typu piggyback jest drugą hipoteką zaciągniętą w domu w tym samym czasie, co pierwsza hipoteką.

Najbardziej popularnym scenariuszem korzystania z pożyczki typu piggyback jest „80-10-10”. Oznacza to, że 80% ceny zakupu w domu jest objęte pierwszą hipoteką, 10% jest objęte drugą hipoteką, a pozostałe 10% stanowi zapłatę. Drugi kredyt hipoteczny może mieć formę pożyczki hipotecznej lub linii kredytowej o podwyższonym kapitale (HELOC), w zależności od wyboru. Ogólnie rzecz biorąc, HELOC jest bardziej elastyczny niż kredyt hipoteczny.

Należy pamiętać, że oprocentowanie drugiego hipoteki na piggyback jest zwykle znacznie wyższe niż oprocentowanie pożyczki pierwotnej. Jedna srebrna podszewka to to, że możesz odliczyć odsetki zapłacone od pożyczki na piggyback.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest nieco inne w przypadku kredytów FHA. Pożyczki FHA są ubezpieczone przez Federalną Agencję ds. Mieszkalnictwa w USA. Z pożyczką FHA będziesz musiał zapłacić 1,75% wstępnej składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego i rocznej składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego na cały okres trwania pożyczki. Wysokość składki zależy od okresu pożyczki i kwoty pożyczonej. Zasięg typowych 30-letnich kredytów FHA wynosi od 0,80% do 1,05% rocznie.
Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu lub hipoteka o zmiennej stopie procentowej

Może to być jedna z najważniejszych decyzji, które musisz podjąć, jeśli chodzi o kredyt hipoteczny – po podjęciu decyzji, na jaką hipotekę naprawdę możesz sobie pozwolić.

Przy hipotece o stałym oprocentowaniu oprocentowanie pożyczki pozostaje takie samo przez cały okres trwania pożyczki. Twoja miesięczna spłata kredytu hipotecznego jest stała i nie ulegnie zmianie.

Przy hipotece o regulowanej opłacie (ARM) stopa procentowa jest ustalana na określoną liczbę lat, a następnie waha się przez pozostały okres pożyczki. Przykładem jest ARM 7/1. Liczba 7 odnosi się do liczby lat, zanim można dokonać korekty. Po siódmym roku pożyczka może się dostosowywać co roku. Zmiany stóp są wyznaczane przez wskaźnik porównawczy powiększony o procent marży ustalony przez pożyczkodawcę. Zazwyczaj kwota kredytu może się dostosować w skali roku i wysokość tego limitu.

Jedną z rzeczy, na które należy zwrócić uwagę przy ARM, jest to, że po okresie stałego oprocentowania podlegają one kaprysom dominujących stóp procentowych. Jeśli masz awersję do ryzyka lub spodziewasz się wzrostu stóp, pożyczką o stałej stopie procentowej może być lepszy wybór. Możesz zablokować aktualną stawkę, nie martwiąc się o przyszłe zmiany stóp procentowych. Jeśli stopy procentowe spadną w przyszłości, możesz refinansować pożyczkę o niższej stopie procentowej.

Wskazówka: Jeśli wiesz, że będziesz mieszkać w nowym domu tylko przez kilka lat i przeanalizowałeś już ekonomiczne skutki kupowania w porównaniu z wynajmem na krótki czas, bardziej sensowne może być wybranie ARM zamiast stałej stawki hipoteka. Kredytodawcy oferują różne warunki na ARMS-3/1, 5/1, 7/1 lub nawet 10/1. Jeśli jesteś pewny, że będziesz mieszkać w domu przez określoną liczbę lat, nie będziesz musiał martwić się tak bardzo o przyszłe dostosowania stawek, a otrzymasz potencjalnie niższą stawkę niż w przypadku pożyczki o stałym oprocentowaniu.

15 lat lub 30 lat

Po decyzji o stałej stopie procentowej lub zmiennej stopie procentowej, kolejnym rozważaniem jest to, ile czasu zamierzasz pożyczyć. Najbardziej popularne warunki kredytu to 15 i 30 lat. Korzyści z 15-letniej hipoteki o stałym oprocentowaniu obejmują niższą stopę procentową w porównaniu do 30-letniej pożyczki i znacznie krótszego okresu spłaty kredytu hipotecznego. Całkowity koszt odsetek za 15-letnią pożyczkę będzie znacznie niższy niż 30-letnia pożyczka, ale będzie miała wyższą miesięczną opłatę.

Na przykład porównaj 2 pożyczki o stałym oprocentowaniu za 300 000 USD – jeden o oprocentowaniu 3% przez 15 lat i drugi o oprocentowaniu 4% powyżej 30 lat. Miesięczna płatność z 15-letniej pożyczki wyniesie 2 072 USD, podczas gdy 30-letnia pożyczka będzie miała miesięczną wypłatę w wysokości 1432 USD. W okresie 30-letniej pożyczki całkowity koszt odsetek wyniesie 215 609 USD, ale tylko 72,914 USD w przypadku pożyczki 15-letniej. To jest oszczędności w wysokości 142 694 dolarów, czyli prawie połowa początkowego salda kredytu.

Jeszcze więcej rodzajów hipotek

Istnieje kilka mniej znanych i mniej powszechnie stosowanych rodzajów hipotek.
Pożyczka VA

Pożyczki VA są gwarantowane przez Departament ds. Weteranów Stanów Zjednoczonych. Pożyczki mają na celu zapewnienie kwalifikujących się członków usług, weteranów i pozostałych przy życiu małżonków z przystępnymi kredytami hipotecznymi. Pożyczki VA akceptują 100% finansowania bez PMI dla pierwszych kredytów hipotecznych lub 20% finansowania dla drugiej hipoteki. Opłata za finansowanie VA od 0,00% do 3,30% jest wymagana dla kwalifikujących się kredytobiorców, którzy również mogą być finansowani. Podobnie jak w przypadku innych rodzajów kredytów hipotecznych, zazwyczaj istnieje limit na kwotę, którą można pożyczyć, ale różni się w zależności od obszaru.
Kredyt tylko odsetkowy

Jeśli masz ograniczony miesięczny budżet mieszkaniowy na krótki okres czasu (np. Od 3 do 10 lat), ale spodziewasz się po nim znacznie wyższego budżetu, pożyczka z odsetkami może być dla ciebie opcją. Z pożyczką tylko odsetkową płacisz tylko odsetki od kredytu na określoną liczbę lat. Następnie musisz co miesiąc spłacać zarówno kwotę główną, jak i odsetki.

Pożyczki oprocentowane zwykle wiążą się ze znacznie wyższymi stopami procentowymi w porównaniu z pożyczkami zgodnymi. Kolejną rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, jest to, że zaciągnięcie pożyczki tylko odsetkowej może zwabić cię do zakupu domu, na który naprawdę nie możesz sobie pozwolić. Chociaż płatności mogą być na początku komfortowo niskie, może to być szokiem, gdy trzeba zacząć spłacać kapitał wraz z odsetkami.
Poznaj swoje pożyczki

Ważne jest, aby znać wszystkie opcje, aby dokonać najlepszego wyboru, gdy nadszedł czas na zakup domu. Zrozumienie, jak działają kredyty hipoteczne, Twój budżet i ramy czasowe, pomoże Ci wybrać pożyczkę, która pasuje do Twojej sytuacji – i może potencjalnie uratować tysiące dolarów na przestrzeni wielu lat.